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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長(cháng)兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長(cháng)

高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規劃專(zhuān)家

《中國旅游報》、《農民日報》專(zhuān)欄作家

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旅游景區商業(yè)規劃如何做?

作者:山合水易 | 來(lái)源:山合水易 | 時(shí)間:2020-09-13 | 關(guān)鍵詞:旅游景區商業(yè)規劃

隨著(zhù)我國旅游業(yè)整體呈現從觀(guān)光向休閑度假轉型的趨勢,旅游區必將需要更多元、更豐富、更有特色的旅游商業(yè),以滿(mǎn)足休閑度假游客的多元旅游消費需求。旅游商業(yè)將是中國旅游業(yè)新的投資重點(diǎn),商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達在全國布局萬(wàn)達旅游城,也是一個(gè)信號。

 

旅游商業(yè)不同于傳統城市商業(yè),最大區別在于服務(wù)對象以游客為主,滿(mǎn)足需求以旅游過(guò)程中的消費需求為主,更注重特色性、主題性乃至休閑性。做好旅游商業(yè),需遵循一些商業(yè)的基本邏輯,更需結合旅游體驗的特點(diǎn),如下六方面是必須把控好的重要因素。
 

旅游景區商業(yè)規劃


一、旅游景區商業(yè)定位——做在哪、做給誰(shuí)、滿(mǎn)足什么需求?

 

定地址: 城市旅游商業(yè)較之景區旅游商業(yè)更易成功,目的型較之依托型的旅游商業(yè)更易成功,旅游吸引力強的旅游區的商業(yè)較之吸引力弱的旅游區的商業(yè)更易成功;若在城市,交通便利是第一要素,要么在市中心,要么臨近地鐵或交通要道; 若在旅游區,則旅游區對游客的吸引力是第一要素。

 

定客群: 若是依托型,其所依托的旅游景區或度假區的客群即為核心客群;若是目的型,其自身旅游吸引力所面向的客群即為核心客群。

 

定功能: 旅游商業(yè)的獨立性越強,功能越復合;游客的停留時(shí)間越長(cháng),功能越復合;觀(guān)光景區較之度假區的旅游商業(yè),購物功能更突出;城區較之旅游區的旅游商業(yè),餐飲休閑更突出,如萬(wàn)達旅游城,餐飲占50%。

 

二、旅游景區商業(yè)特色——商業(yè)也是吸引物

 

商業(yè)跟著(zhù)景點(diǎn)走:旅游商業(yè)區內也要有旅游吸引物,尤其目的地型的旅游商業(yè),也需有自己的旅游吸引物,如博物館、特色景觀(guān)、歷史遺存或傳統活動(dòng)等。

 

商業(yè)本身應有鮮明的主題文化:這是旅游商業(yè)區別于一般商業(yè)的關(guān)鍵所在,商業(yè)本身也是旅游吸引的一部分,也是為游客創(chuàng )造獨特體驗的一部分,主題性一般表現在建筑、景觀(guān)、業(yè)態(tài)、活動(dòng)等方面。如代表性的地域建筑或歷史建筑、表現傳統文化或主題特點(diǎn)的業(yè)態(tài)(如老字號)等。

 

濱水商業(yè)很受青睞:尺度適宜、品質(zhì)較好的水系是旅游商業(yè)的有力加分項,且多適合設置休閑業(yè)態(tài)。雖然城市購物中心中,陰陽(yáng)街幾乎必死無(wú)疑,但旅游商業(yè)中,只要濱水,陰陽(yáng)街也會(huì )倍受青睞,且水系、主街往往是古城古鎮類(lèi)旅游商業(yè)發(fā)展的主要脈絡(luò )。

 

三、旅游景區商業(yè)規模——不是越大越好

 

總體商業(yè)規模:旅游商業(yè)既需要一定的商業(yè)集聚,以形成對游客的吸引;又不能盲目求大,旅游的不穩定性使得對旅游商業(yè)規模需慎重,需依據基本可保證的游客規模和游客消費力而定。一般來(lái)說(shuō),不同類(lèi)型適宜的規模也不同:旅游商業(yè)的獨立性越強,可支撐規模相對越大;城市旅游商業(yè),日客流量1-10萬(wàn),3-6萬(wàn)平米商業(yè)面積是較佳規模;目的地型的旅游區旅游商業(yè),年游客量在200萬(wàn)以上,1-2萬(wàn)平米商業(yè)面積是較佳規模;依托型的旅游區旅游商業(yè)人均規模則更小。

 

業(yè)態(tài)商業(yè)規模:商業(yè)店鋪單體面積不要盲目求大,一般而言,購物、美食類(lèi)業(yè)態(tài),小店鋪是王道;品質(zhì)餐飲、主題客棧類(lèi)的業(yè)態(tài),則更適合院落。 不同業(yè)態(tài)的商業(yè)規模對總體游客支撐要求也不同,如購物類(lèi)需要更大量的游客支撐,休閑類(lèi)需要更長(cháng)停留時(shí)間或重復消費的游客支撐。
 

旅游景區商業(yè)規劃


四、旅游景區商業(yè)空間——人性化的空間尺度

 

橫向發(fā)展比縱向發(fā)展受歡迎:旅游商業(yè)多以街區、街巷形式存在,建筑一般不超過(guò)3層,經(jīng)營(yíng)基本集中在一層,尤其購物,二三層以餐飲休閑或住宿為主。

 

道路不是越寬越好:寬高比控制在1左右(0.5-2之間)較為理想,這時(shí)游客在此空間中不會(huì )感覺(jué)壓抑也不至于空曠。寬度一般不小于6米,但也不宜過(guò)寬,一般以20-30米為宜。由于歷史和風(fēng)格的原因,古城古鎮和旅游小鎮的旅游商業(yè)街一般較窄,而都市型旅游商業(yè)街較寬。

 

長(cháng)度不是越長(cháng)越好:城市商業(yè)街中,通常有效長(cháng)度約600米,在遮蔽雨雪的環(huán)境中有魅力的街道長(cháng)度為750米,步行10分種;人工條件下比較有魅力的長(cháng)度可達1500米,步行20分鐘。旅游商業(yè)中,由于游覽休閑性質(zhì),游客可接受較長(cháng)一些的長(cháng)度,但對節奏和特色的要求更高,需通過(guò)節點(diǎn)廣場(chǎng)、特色景點(diǎn)、休憩設施等方式來(lái)提供更好的體驗。

 

五、旅游景區商業(yè)動(dòng)線(xiàn)——合理的游客動(dòng)線(xiàn)也是美好體驗

 

人流快速導入:通過(guò)數量足夠且選址合理的停車(chē)場(chǎng)設置、出入口設置以及人車(chē)動(dòng)線(xiàn)分離等措施,使游客能便捷舒適的進(jìn)入旅游商業(yè)主要空間,這是重要前提。

 

動(dòng)線(xiàn)清晰:主線(xiàn)清晰簡(jiǎn)單,如古鎮旅游商業(yè)一般都只有一條主街,多條小街巷都依附于主街;主要線(xiàn)路最好形成環(huán)線(xiàn),避免游客走重復的路。

 

視線(xiàn)通透:讓游客可以一次看到較多的店鋪或商業(yè)空間,刺激消費欲望,營(yíng)造好的旅游商業(yè)氛圍。

 

讓商鋪的曝光率最大化:不能留有死角,游線(xiàn)末尾或偏僻處可設置旅游商業(yè)主力店或旅游景觀(guān)節點(diǎn)以吸引游客,也可設置住宿或對私密性要求較高的業(yè)態(tài)。

 

六、旅游景區商業(yè)運營(yíng)——旅游商業(yè)成敗的關(guān)鍵

 

商業(yè)培育關(guān)鍵在于旅游吸引力:傳統城市商業(yè)的培育期最少兩三年,逐漸聚集人氣;而旅游產(chǎn)品(尤其是遠離城市的)一般前期需快速引爆,否則就死。所以,旅游商業(yè)的培育關(guān)鍵在于其旅游產(chǎn)品的吸引力塑造和營(yíng)銷(xiāo)推廣。若是依托型旅游商業(yè),其所依托的旅游區的人氣培育是關(guān)鍵基礎;若是目的地型旅游商業(yè),其特色商業(yè)本身的培育至關(guān)重要。

 

出租為主:傳統城市商業(yè)的合理運營(yíng)方式是出租為主甚至只租不售,以便控制業(yè)態(tài),保證持續經(jīng)營(yíng)。旅游商業(yè),由于其附加了旅游吸引的因素,其業(yè)態(tài)整體控制和管理更為重要。這要求投資商有較大的資金實(shí)力和旅游商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力。

 

先招商后建設:這是傳統商業(yè)的合理操作,對于旅游商業(yè),同樣適用。只是旅游商業(yè)的商家體系目前還遠不如傳統商業(yè)的成熟,招商的難度相對更大。

 

景區商業(yè)規劃設計中,景區的商業(yè)產(chǎn)權權屬非常重要,景區自有物業(yè)或私人物業(yè)的產(chǎn)權屬性,都會(huì )影響到商業(yè)的布局、規模、商業(yè)氛圍的創(chuàng )建,同時(shí)影響到管理運營(yíng)的業(yè)態(tài)組成、品牌、文化特性和體驗性、管理、運營(yíng)模式、營(yíng)銷(xiāo),因此,在景區商業(yè)規劃設計中,首先必須弄清楚景區的商業(yè)產(chǎn)權權屬,如果權屬屬于自有物業(yè),可以采用集中的商業(yè)布局,形成自身的品牌形象,而私人業(yè)權就要甄別出可發(fā)展旅游商業(yè)的部分。

 

其次應當根據游客規模與消費水平確定商業(yè)規模。主要考慮3個(gè)方面,如根據游客的購物、交通、住宿、娛樂(lè )消費需求量確定業(yè)態(tài)配比,根據每平米商業(yè)面積的生產(chǎn)效率和每個(gè)商業(yè)從業(yè)人員的生產(chǎn)效率來(lái)評估商業(yè)的經(jīng)濟效益,進(jìn)行科學(xué)規劃。

END

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