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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長(cháng)兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長(cháng)

高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規劃專(zhuān)家

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文旅項目如何選址?

作者:山合水易 | 來(lái)源:山合水易 | 時(shí)間:2020-08-23 | 關(guān)鍵詞:文旅項目如何選址

您好,請問(wèn)文旅項目如何選址?

 

旅游產(chǎn)業(yè)是消費升級最核心的產(chǎn)業(yè)之一,是典型的成長(cháng)型朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。旅游行業(yè)是政府大力支持的產(chǎn)業(yè)。政府相繼發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)意見(jiàn)重點(diǎn)工作分工方案的通知》、《關(guān)于金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見(jiàn)》、《關(guān)于鼓勵和引導民間資本投資旅游業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見(jiàn)》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費的若干意見(jiàn)》等政策。

 

在旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展及文化創(chuàng )意產(chǎn)品特點(diǎn)的背景下,文化創(chuàng )意旅游已經(jīng)成為旅游景區、旅游企業(yè)及相關(guān)部門(mén)共同參與的新領(lǐng)域、新熱點(diǎn)。北京懷柔影視基地、橫店影視基地等一大批文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區,不但提升了休閑經(jīng)濟時(shí)代下的傳統旅游產(chǎn)品和文化活動(dòng),而且開(kāi)始成為各大城市旅游經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。

 

文旅項目之所以這么熱,是因為有政策因素驅動(dòng)。企業(yè)向來(lái)對政策敏感,聞風(fēng)而動(dòng),無(wú)可厚非。但過(guò)多關(guān)注政策,有時(shí)也容易迷失,何況政策的連續性并不可靠。

 

經(jīng)營(yíng)企業(yè)的根本,還是要回到市場(chǎng)這個(gè)基本面上來(lái)。小策略看政策,大策略看市場(chǎng)。必須抓住真風(fēng)口、真行情,莫把流星當恒星。

 

文旅類(lèi)的田園綜合體的真風(fēng)口、真行情是什么?當然是市場(chǎng),是全民旅游時(shí)代井噴式的消費升級,是全國各地方興未艾的全域旅游熱潮,田園綜合體是有泡沫的,而全域旅游是沒(méi)有泡沫的。
 

文旅項目如何選址


文旅項目如何選址?

 

一、區位:一線(xiàn)或二線(xiàn)區域中心大城市周邊、旅游目的地城市或風(fēng)景名勝城市周邊。

 

作為大型文化旅游項目,是否有充足的客源市場(chǎng),是項目成功的關(guān)鍵。選擇合適的城市發(fā)展對文化旅游項目至關(guān)重要。一線(xiàn)城市對國家的政治、經(jīng)濟具有重要的作用,其經(jīng)濟總量、城市規模、服務(wù)設施、消費需求等都處于全國絕對領(lǐng)先的地位,是文旅項目首選布點(diǎn)城市。二線(xiàn)城市中經(jīng)濟發(fā)達、知名度高、區域人口密集的城市,也是較適合文旅項目布點(diǎn)的城市。旅游目的地城市或風(fēng)景名勝城市有豐富的旅游資源,早已形成的龐大旅游人口,對文化旅游項目有強力的支撐。

 

二、資源:具備獨特的不可復制的文化資源、自然景觀(guān)和山水,資源稟賦,打造為文化旅游目的地或特色產(chǎn)業(yè)集聚區潛力。

 

資源的唯一性和相當的區域內不可復制性是項目可持續發(fā)展的基礎,不可復制的旅游資源是原因,豐富的自然和人文資源是過(guò)程,游客完成旅游消費是結果。只有豐富的旅游資源,才能打造豐滿(mǎn)的旅游路線(xiàn),將人留住,創(chuàng )造價(jià)值。

 

三、規模:5至20平方公里左右,連片土地。

 

一是文旅項目的運作模式是以PPP模式建設項目,通過(guò)“政府+企業(yè)+國開(kāi)行”的合作開(kāi)發(fā)路徑,以國開(kāi)行低成本資金和企業(yè)高水準規劃、大品牌先期導入和專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)優(yōu)勢,進(jìn)行項目的一級土地整理(“八通一平”等)和公共配套設施建設(如變電站、污水處理廠(chǎng)、學(xué)校、醫院等),當地政府以當地財政擔保,給予平臺公司實(shí)際投入資金的年化的固定收益。

 

二是文旅項目意在打造旅游+其它產(chǎn)業(yè)的模式,需要連片的土地儲備,以“產(chǎn)

 

旅城”打造項目,以平臺化的模式運營(yíng)項目,平臺需要充足的土地供給作為保障。

 

四、交通:外部交通通達性好,區域交通便捷性。

 

文旅項目人流量大,既是城市的一個(gè)重要的公共服務(wù)中心也是區域性的旅游目的地,要有較為便利的交通條件。對道路、公共交通、停車(chē)設場(chǎng)地等交通設施能否滿(mǎn)足項目運營(yíng)需要的評價(jià),需以規劃方案為基礎。盡管如此,在選址階段還是要考察所選地塊的交通條件,交通條件應達到以下一些要求:1、地塊附近有高鐵站點(diǎn),2、能夠迅速進(jìn)入城市快速路,3、地塊周邊至少與兩條城市干道相鄰,且城市道路通行順暢,4、方便到達城市的機場(chǎng)、火車(chē)站等對外交通樞紐。

 

五、人口:具有人口輻射和導入潛力。

 

文旅項目的發(fā)展,必然要和房地產(chǎn)相結合,人口的導入潛力,是未來(lái)文旅快速實(shí)現現金流的有力保障。區位的認同,旅游產(chǎn)業(yè)的吸引,通過(guò)旅游產(chǎn)業(yè)打造舒適的生活環(huán)境,提升溢價(jià)。實(shí)現地產(chǎn)的快速去化、持續去化,達到旅游、地產(chǎn)互補的目的。

 

六、產(chǎn)業(yè):導入龍頭產(chǎn)業(yè)企業(yè),形成產(chǎn)業(yè)集聚,并增加當地就業(yè)及使當地農業(yè)人口就地轉化為產(chǎn)業(yè)就業(yè)的能力。

 

文旅項目意在打造平臺化的運營(yíng)模式,龍頭企業(yè)的導入,帶動(dòng)更多企業(yè)進(jìn)駐“平臺“,打造產(chǎn)業(yè)集群。農業(yè)人口的勞動(dòng)能力轉換,可以解決企業(yè)人力需求,降低企業(yè)成本,從而創(chuàng )造就業(yè)崗位,改善農民生活。企業(yè)的進(jìn)駐和農業(yè)人口勞動(dòng)能力的轉換互利共贏(yíng),相互支撐。也是平臺化運營(yíng)模式的有利因素。

山合水易機構

 

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