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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長(cháng)兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長(cháng)

高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規劃專(zhuān)家

《中國旅游報》、《農民日報》專(zhuān)欄作家

教學(xué)多媒體 / VIDEO

文化與生態(tài)完美結合的特色小鎮—河南?鞏義明月文化養生小鎮概念規劃

作者:山合水易 | 來(lái)源:山合水易 | 時(shí)間:2018-01-23 | 關(guān)鍵詞:旅游地產(chǎn)規劃,旅游地產(chǎn)設計,旅游地產(chǎn)案例,旅游

 


項目類(lèi)型:旅游地產(chǎn)、特色小鎮、生態(tài)休閑、文化旅游

項目位置:河南鞏義·米河鎮明月村

項目規模:約6000畝
 

一、項目剖析

(一)區位與交通

項目地位于鞏義市與滎陽(yáng)市交界的米河鎮南部,距離聯(lián)通鄭州的中原西路20公里
 

道路通達:

1小時(shí)到達中原經(jīng)濟區核心城市鄭州

2小時(shí)經(jīng)濟圈輻射洛陽(yáng)、鞏義、登封、新密、新鄭、焦作、開(kāi)封等市
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區位與交通分析圖


(二)現狀分析

地形:山地為主,4個(gè)山谷,海拔最高683米,最低260米;

自然條件:氣候四季分明,空氣負氧離子高,植被覆蓋率高,自然條件良好;
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地塊現狀圖


(三)資源梳理

自然資源:生態(tài)良好,山林、泉、寺、古村、農田等資源組合度較好;
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資源現狀分布圖

文化資源:

a) 禪宗文化:浮戲山下明月寺,始建于明代,是中原歷史悠久的名寺古剎。

b) 農耕文化:臥龍臺有嫘祖廟,傳說(shuō)是嫘祖養蠶治絲之地,深厚的農耕文化底蘊。

c) 古商驛道:老橿樹(shù)下面的古商驛道是商道文化的見(jiàn)證。

d) 杜甫故里:項鞏義是詩(shī)圣杜甫的出生地。

(四)地形分析
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高程分析圖
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坡度分析圖
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坡向分析圖
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適建性分析圖
 

本項目適建性較好的區域較少,未來(lái)考慮改變局部地形以滿(mǎn)足建設需求。
 

(五)建設背景分析

a) 政策背景:

1. 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于關(guān)于推進(jìn)農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見(jiàn)》(國辦發(fā)[2015]93號文)

總體目標:2020年,農村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展總體水平明顯提升,產(chǎn)業(yè)鏈完整、功能多樣、業(yè)態(tài)豐富,農民收入持續增加。

優(yōu)化結構:以農牧結合、農林結合、循環(huán)發(fā)展為導向,調整優(yōu)化農業(yè)種植養殖結構,加快發(fā)展綠色農業(yè)。

產(chǎn)業(yè)融合:加強統籌規劃,推進(jìn)農業(yè)與旅游、教育、文化、健康養老等產(chǎn)業(yè)深度融合。
 

2. 《國家發(fā)展改革委關(guān)于加快美麗特色小(城)鎮建設的指導意見(jiàn)》 發(fā)改規劃[2016]2125號

總體要求:

u 完善功能,強化基礎設施新支撐

u 提升質(zhì)量,增加公共服務(wù)新供給

u 突出特色,打造產(chǎn)業(yè)發(fā)展新平臺

u 搭建農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展平臺

u 綠色引領(lǐng),建設美麗宜居新城鎮
 

b) 相關(guān)規劃
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土地利用現狀圖
 

鄭州城市功能向西延伸將為西部區域帶來(lái)大量的居住與休閑度假需求,而鄭州都市區總體規劃亦明確將鞏義定位為文化創(chuàng )意旅游區。
 

c) 市場(chǎng)需求
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城市居民居住消費升級換代

居住消費升級:部分城市人群希望在近郊尋找環(huán)境較好的第二居所。

地產(chǎn)項目數量爆發(fā)式增長(cháng):近5年旅游地產(chǎn)數目增長(cháng)約7倍。

消費特點(diǎn):總價(jià)約100萬(wàn)產(chǎn)品最受歡迎。

近期走勢:鄭州最近地王頻出,地價(jià)明顯上升,地產(chǎn)估值上移,相比于同類(lèi)地產(chǎn)項目均價(jià)(1.5—2萬(wàn)),本項目銷(xiāo)售單價(jià)應該在不低于1.5萬(wàn)元每平方米。
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旅游地產(chǎn)現狀: 在建及規劃建設的旅游地產(chǎn)數量多,投資大,大大提升了中原地區度假產(chǎn)品質(zhì)量。
 

存在問(wèn)題:
重建筑輕環(huán)境

重居住輕生活

重地產(chǎn)輕旅游

打造新的豐碑唯有求變,以變來(lái)破局!
 

二、開(kāi)發(fā)思路
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三、總體定位

生態(tài)優(yōu)渥,文化濃郁,養生環(huán)境優(yōu)美;

回歸本真,尋找兒時(shí)記憶,極致禪養體驗;

兒童能自由開(kāi)心在田間玩耍,青年能品味創(chuàng )意文化,長(cháng)者能享受禪修度假;充分融合一二三產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)區域經(jīng)濟升級的

文化養生小鎮

(一)項目案名

明月文化養生小鎮

明月既為地名,又指令人向往的意境。有“明月松間照,清泉石上流”的清幽,也有“鳥(niǎo)宿池邊樹(shù),僧敲月下門(mén)”的靜謐,更有“從今若許閑乘月,拄杖無(wú)時(shí)夜叩門(mén)”的閑情逸致。

本項目將依托明月之山水、明月之氣候、明月之禪意,打造一個(gè)以禪文化休閑為核心,以高端精品禪意度假田園親子為重點(diǎn),以戶(hù)外拓展、山地運動(dòng)、生態(tài)度假為補充,融合特色餐飲、主題住宿、禪文化尊享、健康田園生活體驗于一體的綜合型禪意養生度假小鎮。


(二)形象口號

禪意生活,靜在明月

明月山水,梵音樂(lè )境

(三)市場(chǎng)定位
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四、規劃設計

(一)規劃總平面

基于對地塊的綜合分析,對地塊的土地利用進(jìn)行合理規劃,平衡用地指標。
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總平面規劃圖及技術(shù)指標

 


(二)功能分區
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總體功能配套


五、重點(diǎn)項目設計一覽

(一)一方園

定 位:形象入口、第一印象區、綜合服務(wù)區

主 題:農業(yè)花卉景觀(guān)

子項目:一方園、游客服務(wù)中心、交通換乘站、林下停車(chē)場(chǎng)
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一方園入口綜合服務(wù)區平面圖


(二)明月湖
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明月湖平面圖

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部分項目意向圖

(三)無(wú)閑院

主 題:禪文化主題度假酒店

形 象:若無(wú)閑事掛心頭,便是人間好時(shí)節

目 標:河南首家禪文化精品酒店

客 群:中高端度假人群

特 色:建筑外形、內飾、房間特色、景觀(guān)環(huán)境以及服務(wù)內容均以禪文化為主題。沿湖配套時(shí)光書(shū)屋、禪文化spa會(huì )館、獨棟式客房,為住客塑造不一樣的禪文化度假生活方式。
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無(wú)閑院總平面圖
 

將以“觀(guān)光、拜佛、吃齋、購物”為代表的傳統佛教旅游,進(jìn)行八大融合創(chuàng )新,進(jìn)行轉型休閑化升級,突破佛教文化“莊重、神圣”的傳統觀(guān)念。
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提供:

極致的禪文化度假環(huán)境

靜謐舒適的閱讀空間

尋找兒時(shí)的記憶

精致的悅榕Spa理療技術(shù)

偕行文化,離開(kāi)時(shí)獲贈三樣佛禮

五大服務(wù)體驗

(四)北塢居
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北塢居總平面圖

 

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規劃意向圖


(五)五明街
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康體運動(dòng)區總平面圖

主 題:禪文化休閑商業(yè)街

功 能:文化創(chuàng )意、餐飲休閑、特色購物

客 群:中青年人群為主

目 標:中原最有禪意的文化商業(yè)街

定位:文化休閑核心

子項目:素食居、禪樂(lè )坊、五明廣場(chǎng)、明鏡客棧、一休工坊、居士裳、佛醫堂、禪經(jīng)屋、清茶吧、時(shí)光書(shū)吧、咖啡吧

 


(六)明月寺

主 題:佛教文化朝覲

功 能:佛教觀(guān)光、文化交流、禪修體驗

客 群:志信于佛教的人群

目 標:中原地區最具禪意的文化休閑綜合體

子項目:禪文化交流中心、明月寺、素心齋、悟禪居、清風(fēng)苑、禪心林、大善集、放生池、居愿閣、攬月塔、沐心臺
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明月寺總平面圖
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部分項目意向圖


(七)福田苑

主 題:休閑農業(yè)(每人心中都有一方福田)

功 能:田園游樂(lè )、農耕體驗、農業(yè)種養殖

客 群:家庭休閑群體

目 標:中原地區農業(yè)休閑典范

子項目:歡樂(lè )田園、橿樹(shù)茶社、家庭菜園、四季果園、鳥(niǎo)趣園、次服務(wù)中心、帳篷營(yíng)地、百花谷(太陽(yáng)花谷、櫻花谷、桂花谷)、百草園(中藥種植)、種養殖、聽(tīng)泉苑、云頂居
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福田苑總平面圖
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部分項目意向圖


(八)云游谷

主 題:戶(hù)外運動(dòng)休閑

功 能:戶(hù)外運動(dòng)、生態(tài)度假

客 群:中青年人群

子項目:拓展營(yíng)地、滑雪場(chǎng)、運動(dòng)場(chǎng)、草地球場(chǎng)
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云游谷平面圖
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部分項目意向圖


六、其他專(zhuān)業(yè)規劃
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康體系統規劃圖
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文化系統規劃圖
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業(yè)態(tài)系統規劃圖
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產(chǎn)業(yè)融合規劃圖


七、三日游線(xiàn)規劃


D1:文化體驗——體驗禪修文化,感受明月文化韻味,夜宿無(wú)閑院
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D2:生態(tài)體驗——感受明月的生態(tài),體驗原真的田園生活

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D3:運動(dòng)游樂(lè )體驗——縱情山野,探索臥龍臺
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消防環(huán)衛工程規劃


八、營(yíng)銷(xiāo)與運營(yíng)建議

(一)營(yíng)銷(xiāo)建議

結合本項目方案提出了:大文化養生主題營(yíng)銷(xiāo)、云生活平臺營(yíng)銷(xiāo)、區域合作營(yíng)銷(xiāo)、圈層體驗營(yíng)銷(xiāo)、節慶活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、旅行社渠道營(yíng)銷(xiāo)、眾籌活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、大數據智慧營(yíng)銷(xiāo)、“微度假”新媒體營(yíng)銷(xiāo)九大營(yíng)銷(xiāo)思路。
 

(二)活動(dòng)策劃

針對春夏秋冬的全年運營(yíng)策劃了:新春賞花節、婚紗攝影節、盛夏帳篷露營(yíng)節、金秋尋根節登高節、元旦禪修文化節五大節慶活動(dòng)。
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(三)運營(yíng)建議
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出 售:產(chǎn)權出售,回籠資金

出 租:商業(yè)出租,獲得租金,長(cháng)期獲益

合 作:專(zhuān)業(yè)性較強的項目合作運營(yíng),共同盈利

自 持:酒店、民宿等企業(yè)擅長(cháng)項目或難度較低項目企業(yè)自持
 

九、投資概算與效益估算

(一)經(jīng)濟效益

項目土地成本約1.2億元,本項目開(kāi)發(fā)周期為9年,開(kāi)發(fā)全部完成后,本項目總收益約為4.8億元,扣除土地成本后總收益約3.6億元。
 

(二)社會(huì )效益

多產(chǎn)業(yè)融合類(lèi)型項目每增加一個(gè)直接從業(yè)人員,能為社會(huì )間接創(chuàng )造4個(gè)就業(yè)機會(huì )。本區域未來(lái)保守估計需要600個(gè)直接從業(yè)人員,將為社會(huì )創(chuàng )造2400個(gè)就業(yè)機會(huì ),未來(lái)米河鎮將增加約3000人在家門(mén)口就業(yè)。
 

十、分期規劃
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分期規劃圖

一 期:2017年-2018年

首先完成整體道路、景觀(guān)、水電管網(wǎng)等基礎設施配套,重點(diǎn)開(kāi)發(fā)旅游休閑產(chǎn)品,適當配套度假產(chǎn)品,提升人氣。一期投資約3.3億元。
 

二 期:2019年-2020年

以五名街和明月寺為核心,重點(diǎn)打造禪文化休閑產(chǎn)品,開(kāi)發(fā)部分禪修地產(chǎn)回籠資金。二期投資約4.4億元。
 

三 期:2021年-2022年

重點(diǎn)開(kāi)發(fā)禪修地產(chǎn)及家庭度假地產(chǎn),配套相應運動(dòng)設施,三期投資約1.7億元。
 

四 期:2023年-2024年

重點(diǎn)開(kāi)發(fā)家庭度假地產(chǎn)及養老地產(chǎn),配套相應運動(dòng)設施,小部分商業(yè)轉化成社區商業(yè)。四期投資約1.1億元。
 

五 期:2025年

重點(diǎn)開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn),完善養老服務(wù)體系,整體商業(yè)形態(tài)由服務(wù)于游客的旅游商業(yè)向服務(wù)于業(yè)主的社區商業(yè)轉變。五期投資約0.6元。
 

十一、項目總結

在國家大力提倡一二三產(chǎn)業(yè)融合,打造特色小鎮的背景下,本項目依托優(yōu)越的山、水、林等生態(tài)資源以及厚重的文化底蘊,以生態(tài)為前提,以禪修文化為內涵;以休閑度假為重點(diǎn),以文化創(chuàng )意為亮點(diǎn);以花海觀(guān)賞、文化休閑、養生度假為功能,最大限度挖掘項目?jì)r(jià)值,將其打造成為了一個(gè)——兒童自由開(kāi)心在田間玩耍、青年悠然品味創(chuàng )意文化、長(cháng)者靜心享受禪修度假、充分融合一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、帶動(dòng)區域百姓就業(yè)及經(jīng)濟升級、引領(lǐng)鄭州及中原旅游地產(chǎn)的文化養生度假小鎮,是一個(gè)非常成功的旅游地產(chǎn)項目。

聲明:鑒于項目介紹所可能造成的重要信息泄露,在此不做更加詳細的分析。想了解更多案例詳情,請致電山合水易。

END

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